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“建筑業巨頭”橫掃土地市場,拿地額破千億元-每日熱議
2022-11-11 09:47:26 來源:中國房地產報 編輯:news2020

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(資料圖片僅供參考)

2022年的土地市場上建筑類企業的身影頗為強勁。

6.35億元,湖南建工競得廣州荔灣一宗商用地;16.7億元,北京建工摘得北京房山佳世苑三期地塊;39.91億元,陜西建工和俊發包攬西安杜城村城改首批次3宗住宅用地。

連日來,各地建工企業頻頻現身土地拍賣市場。

中指研究院數據顯示,在2022年前10月房企拿地權益金額排行榜中,10余家建筑工程類企業上榜,包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業,它們分列第20、22、58、76位,合計拿地金額347億元。若將中國建筑、中海地產計算在內,整個中建集團的拿地金額高達1076億元,是目前拿地金額最多主體。

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《中國300城市土地市場交易情報(2022年10月)》

重磅!地方城投拿地受限,土地市場誰來托底

除了以全國最大建筑商身份活躍在當前土地市場上的“中建系”外,中國鐵建和中國中鐵分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。

一些地方建筑工程類企業也榜上有名,北京建工集團和安徽建工集團以33億元和32億元權益拿地金額,排在2022年前三季度房企權益拿地金額榜第93位和97位。陜建地產以144萬平方米拿地面積位列今年前三季度房企拿地面積排行榜第15位。

建筑類企業大舉拿地引發市場慨嘆:“房地產行業一大批隱形企業開始浮出水面了?!?/p>

中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為,大多數建筑類央企、國企原有業務中包含房地產開發業務,具備一定房地產開發經驗和能力,由建筑環節向房地產開發全產業鏈擴展是可行路徑。此外,當前市場下行和房企流動性問題迫使建筑類企業遭受了應收款壞賬壓力和業務增長壓力,建筑類企業迫切需要其他業務補充利潤和維護現金流安全。建筑房地產開發一體化的優勢,未來會比較明顯。

針對“中建系”主體拿地的考量及未來在房地產開發與投資業務上的戰略規劃,記者致電并以郵件形式采訪中國建筑董事會秘書辦公室,截至發稿未收到回復。

“隱形拿地之王”

隨著土地拍賣市場上的搶眼成績,建筑類企業正迅速從幕后走向臺前。

通過公開信息不完全統計,截至目前,中國建筑、中國鐵建、中國中鐵三大央企總計拿地金額約1575億元,成為土地市場乃至房地產行業中一股不可小覷的力量。

“在資金和融資優勢雙重加持下,現在是這類企業逆周期布局的好機會?!蹦撤康禺a市場人士說,建筑業毛利率低,中建各局需要以地產業務的利潤平衡業績,同時自身項目也能給建筑主業帶來支持效果。

今年以來在土地市場表現最突出的企業無疑是“中建系”,京滬是旗下各工程局投資重地。

在北京,中建玖合出資66.8億元拿下朝陽區太陽宮地塊;中建智地以29.8億元拿下朝陽區崔各莊棚改項目;中建壹品以35.7億元拿下大興區西紅門地塊。?另一主要地產平臺中海地產也在北京兩輪集中供地中,花費138.7億元摘得4宗地塊。

在上海,中建八局以合計超過41億元拿下浦東新區地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊;中建玖合以64.36億元獲取上海嘉定未來城市理想單元地塊。

“項目土地使用權的競得和投資開發有利于公司提高在上海區域市場的影響力、引領力及品牌號召力,助力公司深耕上海房地產開發市場?!敝袊ㄖ诠嬷袕娬{。

三季報數據顯示,中國建筑新增土地儲備922萬平方米,期末擁有土地儲備約9166萬平方米。其中,中海地產新購置土地31宗,新增土地儲備553萬平方米,同時在上海、廣州、成都投入并購資金超百億元。中建地產在北京、上海、濟南及新加坡等市場新購置土地25宗,新增土地儲備369萬平方米。

以2021年銷售情況測算,中國建筑靜態去化周期約4年。截至今年年中,土地儲備比中國建筑多的房企僅4家,分別是碧桂園、保利、萬科、新城控股。

前述市場人士分析認為,行業整體盈利下滑,上游房企接連暴雷,傳統建筑商的日子并不好過。對比房地產5%和建筑業3%的利潤率,與其墊資不如直接拿地開發創收創利?!爸薪ㄏ怠笔治正嫶罅楷F金在各地攻城掠地,或將成為中國房地產市場的最強托底。

“各自為政”的發展隱憂

進擊的除“中建系”外,在土地市場投資熱情不減的不乏各大基建類企業。

11月7日,經過92輪競價,中鐵置業以約40054.9萬元拿下江蘇南通地塊,溢價17.81%。更早之前,中鐵置業與中鐵諾德兩個平臺在上海攜手拿地,先是中鐵諾德以超20億元底價獨立競得上海臨港新片區純宅地,隨后中鐵置業聯合中鐵諾德以40.22億元競得青浦區一宗地塊。

除此之外,中國中鐵旗下各平臺相繼在廣州、貴陽、合肥等地布局,拿地主體除以上兩個平臺外,中鐵集團下屬的各工程局也有現身。

中指研究院統計數據顯示,中國中鐵1~10月拿地面積312萬平方米,排第5位,同比增長88%。中國鐵建也在繼續發力,前10月拿地面積414萬平方米,僅次于華潤和保利,位列第3。

10月27日,成都三批次集中供地落幕,中國鐵建累計拿地2宗,豪擲約32.58億元,是此輪成都拿地金額最高的企業。6月,上海首輪集中供地中,中國鐵建就收獲3宗地塊,斥資69億元,其中兩塊地溢價均達到10%左右,均為獨立拿地。

“建筑類巨頭的表現真的越來越亮眼了?!庇芯W友在某貼吧中提到,各大工程局“互為兄弟又互相競爭”。

劉水認為,建筑、基建類企業在資金、開發建設等方面具有優勢,但在產品力、營銷等環節存在一定局限,因此其房地產開發業務長期發展仍然取決于綜合能力建設。特別是當前房地產市場仍在底部運行,回暖暫未見曙光,此類企業高額土地投資能否有效轉化為銷售和營業收入仍然取決于整體市場情況。

今年前三季度,中國中鐵房地產銷售業務簽約合同額為411.4億元,占總合同額約2.07%;房地產開發業務營業收入為342.09億元,同比增長56.5%。在中指研究院發布的2022年1~10月房企銷售排行榜中,中國中鐵以516.9億元排在第32位,較去年同期上升22個名次;在權益銷售榜中,中國中鐵更是沖進TOP30。

一位房地產行業分析師表示,對于具有雄厚財力與融資能力的央企來說,現在的確是彎道超車的好時機。當下市場環境適宜央企投資,各地政府鼓勵央企參與拿地開發以及上游甲方公司債務傳導的工程款、墊資等問題聚合傳導后,大型建筑類央企紛紛探索盈利空間,直接拿地投資開發趨勢愈發明顯,但各子公司各自為營擴張房地產開發業務帶來的同業競爭壓力也大。

專家認為,當前建筑行業的毛利率在11%左右,房地產的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業約10個百分點,因此建筑類企業有動力開拓房地產業務?,F在能低價拿到優勢地塊的概率大大增加,國資建筑企業又有較大融資優勢,這意味著項目盈利空間較大。

從中國建筑各項數據指標來看,房屋建筑工程板塊是其主要營業收入來源,但房地產開發投資業務的毛利率最高,為其貢獻了3成以上利潤。

2022年上半年中國建筑實現營業收入1.06萬億元,實現歸屬上市公司股東凈利潤285億元。其中,“房屋建筑工程”營業收入6794億元,占比64.1%?;毛利472億元,占比45.3%;毛利率為6.9%?!胺康禺a開發與投資”營業收入1520億元,占比14.3%;毛利319億元,占比30.6%;毛利率為21%。

高毛利率促使中國建筑將更多投資放在房地產開發業務上。中報顯示,中國建筑上半年完成投資額1854億元,同比增長5.9%。其中,房地產開發業務完成投資額1532億元,占公司投資額的82.6%,同比增長26.5%,遠超公司整體投資額增速,也是中國建筑各板塊中唯一投資正增長的業務。

“主要還是感受到了地產開發能為各平臺利潤增色?!蹦撤科髢炔咳耸空f,行業格局從“強者恒強”轉向“穩者更強”,但這些“巨無霸”在房地產開發業務方面有多個平行單位,涉及子公司盤根錯節,是陸續推進地產板塊整合還是各自為戰是一個問題;它們旗下的房地產業務都曾經歷多年起伏波折,能否在市場樹立品牌也有待觀察。

標簽: 土地市場

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